[지식용어] ‘재건축 초과이익 환수제’ 희비 교차하는 부동산계의 뜨거운 감자

[시선뉴스 김태웅 / 디자인 이정선] 올해부터 시행되는 재건축 초과이익 환수제로 인해 사람들의 희비가 교차하고 있다. 특히 서울의 지역 간 재건축 부담금이 큰 차이를 보이고 있는 데, 올해 부동산계의 뜨거운 감자로 떠오른 재건축 초과이익 환수제란 무엇일까?

재건축 초과이익 환수제는 재건축추진위원회 설립 승인 일부터 재건축 준공 시기까지 재건축 개발에 참여한 조합원들의 1인당 평균 이익이 3천만 원 이상일 경우 초과 금액의 10∼50%를 국가에서 환수하는 제도다. 

이는 2006년 당시 정부가 재건축사업 시 발생하는 초과이익을 환수하여 개발이익의 사유화를 방지하고 주택가격 안정을 도모하기 위해 처음으로 시행한 제도다. 하지만 주택시장 침체 등의 이유로 2012년 12월부터 5년간 유예되어 오다가 2017년 말 종료되었다. 

그러다 문재인 정부에 들어서 과도하게 상승하고 있는 재건축 아파트의 가격의 안정화를 위해 재건축 초과이익 환수제의 부활이 제기되었다. 결국 2018년 1월 1일부터 다시 시행하기로 결정되면서, 5년 만에 다시 시행하게 된 것이다.

지난 1월 21일 국토교통부에 따르면 서울 주요단지 재건축부담금 시뮬레이션 결과 조합원 1인당 평균 3억 7천만 원, 최대 8억 4천만 원에 이르는 부담금이 부과될 것으로 예상됐다.

특히 해당 통계에서는 강남과 강북의 부담금 차이가 심했는데, 강남 주요 4구의 부담금 평균과 기타 5개 단지의 평균은 거의 3배나 차이가 났다.

이에 따라 강남권 재건축 시장은 부담금에 대한 공포 분위기로 휩싸였다. 게다가 부담금을 피하기 위해 관리처분인가를 신청하면서 안심했었던 단지들은 국토부와 서울시가 정밀검사에 나선다고 발표하면서 더욱 불안에 떨고 있다. 

이런 분위기를 보여주듯 최근 강남 지역에서는 신규계약자들의 해약 요청이 끊이질 않고 있고, 일전의 매수자들도 수 천 만원까지 가격을 내리면서 탈출을 시도 하고 있다.

반면 재건축 초과이익 환수제를 피한 단지들, 강북과 강동의 아파트 매매가격은 계속해서 상승세를 보이고 있는데, 매물이 없는 날에도 문의가 이어지는 등 높은 수요를 보이고 있다.

정부의 잇따른 부동산 규제정책으로 인해 강남을 떨고 있고, 강북과 강동은 다소 웃고 있다. 그러나 이런 규제 정책은 어느 한 쪽을 위한 제도여서는 안 된다. 실제로 내 집 마련을 꿈꾸지 못하는 이들을 위해 정책방향을 잡아야 한다. 그렇지 않는다면 그저 또 하나의 강남을 만드는 셈이 되지 않을까.