[지식용어] 부동산 문제의 해결책으로 떠오른 ‘후분양제’는 무엇인가?

[시선뉴스 김태웅] 국정감사에서 최근 김현미 국토교통부 장관은 아파트 후분양제를 단계적으로 도입하겠다고 밝혀 큰 변화를 예고했다. 

김 장관은 “공공부문에서 주택 후분양제를 단계적으로 도입하고 민간부문도 후분양제를 유도하는 ‘후분양제 로드맵’을 마련하겠다.”고 한 것이다. 부동산 문제의 해결책으로 등장한 후분양제는 무엇일까.  

              [사진_픽사베이]

후분양제란 말 그대로 건설사가 주택을 일정 수준 이상 지은 후 입주자를 모집하는 제도로, 건설업체의 부도 위험으로부터 수요자를 보호할 수 있고 분양가를 적정선에서 정할 수 있다는 점에서 추진되고 있다. 

후분양제는 현행 제도인 선분양제와는 반대되는 개념이다. 지난 1977년 주택 공급 확대를 위해 선분양제가 전격 도입됐다. 주택을 다 지은 후 분양을 하려면 건설 업체들에겐 충분한 자본력이 있어야만 한다. 따라서 건설 업체들의 주택공급을 촉진시키기 위한 방책으로 선분양제가 도입된 것이다. 당시 주택보급률이 70% 수준에 불과할 정도로 주택공급이 매우 부족했던 상황이었기 때문에 당시의 상황과 이 제도는 적합했다고 할 수 있다. 

하지만 선분양제가 도입된 후 40년이 지난 지금, 우리나라의 주택보급률은 이미 100%를 초과했다. 오히려 선분양제로 인한 폐해 사례가 늘고 있는 상황이다. 예를 들면 집값이 큰 폭으로 오른 점이다. 부동산 중개업소가 수수료를 챙기기 위해 거래를 부추기고 하나의 분양권이 여러 중간업자들을 거치면서 일명 ‘프리미엄 금액’이 불어나고, 결과적으로 부동산의 가격이 오르게 되는 것이다. 

또한 고가의 주택을 실물로 보지 못하고 구입하다보니 부실시공으로 인한 피해가 늘어나게 됐고, 많은 건설사들이 모델하우스를 제공하고 있지만 사실 입주자의 입장에서는 주택을 파악하는 데 한계가 있기에 그 피해는 끊이지 않는 것이다. 

바로 이러한 문제를 해결하기 위해 후분양제가 제기되고 있다. 완공 후 분양을 하게 되면 소비자가 부실공사 여부를 따질 수 있고, 따라서 부실 주택은 시장에서 퇴출될 수 있기 때문에 건설업체는 그만큼 품질에 관심을 기울일 수밖에 없다. 또 건설사들이 분양가를 산정함에 있어서도 시장 상황 및 소비자 입장을 감안해 보다 신중하게 가격을 매기게 된다. 

물론 후분양제에 대한 반대 입장도 있다. 후분양제가 소비자들에게 유리하다고 해서 제안됐지만 오히려 소비자의 부담을 키울 수 있다는 것이다. 선분양제는 2~3년에 걸쳐 계약금과 중도금, 잔금을 나눠서 내지만 후분양제는 한꺼번에 수억 원의 목돈을 마련해야 집을 살 수 있기 때문이다. 또 후분양제는 건설사가 자체 신용으로 모든 비용을 조달해야하기 때문에, 자금난과 미분양을 우려한 건설사가 공급 자체를 줄일 수 있다는 점도 제기된다.

오늘날 부동산 가격은 심각한 수준으로 증가해 있다. 이제 막 사회에 나온 직장인들이나, 결혼을 앞둔 예비 신혼부부들에게 내 집 마련은 꿈도 못 꾸는 사회가 되어버렸다. 부동산 문제를 해결하기 위해 등장한 후분양제. 과연 대한민국의 부동산 문제를 해결해 줄 수 있을지 이목이 집중되고 있다.