[지식용어] 복수의 집을 사기 위한 대출을 막는 신(新) 총부채상환비율(DTI)

[시선뉴스 이호] 1월 31일부터 주택담보대출을 받을 때는 새로운 총부채상환비율(신(新)DTI [ [Debt To Income])을 적용받게 된다.

새롭게 적용되는 신DTI는 정부가 대출을 받아 집을 하나 더 사는 것을 막는 투기 차단 대책이다. 과연 신DTI는 어떤 것이고 기존과 무엇이 다른지 알아보도록 하자. 

DTI, 즉 총부채상환비율이란 주택담보대출의 연간 원리금의 상환액과 기타 부채에 대해 연간 상환한 이자의 합을 연소득으로 나눈 비율을 뜻하는 것으로 담보대출을 받을 때 돈을 빌리는 사람의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있을지를 판단하여 대출한도를 정하는 제도이다. 

출처/픽사베이

이는 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘어 가정경제가 곤경으로 빠지는 것을 제한하기 위해 실시하는 것이다. 공식을 보면 알겠지만 DTI 수치가 낮으면 낮을수록 빚을 갚을 수 있는 능력이 높다는 것을 의미한다. 

DTI는 2005년 정부가 부동산 시장의 과열을 막기 위해 투기지역에서 40%를 적용한 것으로부터 시작되었다. 

하지만 신도시 개발 등 전국적으로 부동산 투기가 극심해지자 2009년 9월 7일부터 인천, 경기지역으로 확대되었고 2014년 8월부터는 60%로 통일시켰으며 주택시장의 관리를 위해 꾸준하게 규제를 강화해 왔다. 

그러나 규제 강화에도 불구하고 가계부채는 점점 더 늘어났고 결국 정부는 2017년 10월 24일 가계부채 종합대책을 발표한다. 여기서 정부는 2018년 1월부터 신DTI를 적용하는 것을 예고했고 1월 31일부터 시행된다. 

기존에는 소득과 원리금 상환부담을 비교해 주택담보대출 금액을 산정할 때 기존에 보유하고 있는 주택대출에 대해서는 이자만을 반영했다. 하지만 신DTI는 기존의 주택대출의 이자가 아닌 모든 주택담보대출 원리금 상환액과 기타 대출의 이자 상환액을 더해 연소득으로 나눠 산정하기 때문에 대출한도가 대폭 줄어들게 되는 것이다.

또한 복수로 주택담보대출을 받을 경우에는 두 번째 주택담보대출의 만기를 15년으로 제한된다. 만기가 줄어들게 되면 매달 갚아야 하는 금액이 높아져 DTI비율도 높아지고 이로 인해 대출을 받을 수 있는 여력도 줄어들게 된다.

또한 최근 2년간 소득기록을 확인하고 연금납부액 및 카드사용액 등 신고소득을 소득산정시 일정 비율을 차감하여 소득의 입증가능성과 안정성, 지속성을 더욱 꼼꼼하게 확인하게 된다. 물론 장래의 소득 상승이 예상되면 그에 대해 일정 비율로 대출액을 증액하기도 한다. 그리고 10년 이상의 장기대출 시에는 주기적으로 소득정보를 갱신하는 방안도 고려되고 있다. 

이처럼 신DTI가 도입되면 주택담보대출이 이미 있는 대출자는 신규로 주택담보대출을 받기가 매우 어려워진다. 하지만 기존의 다주택담보대출이 있는 사람에게는 이 제도가 적용되면 당장에 부채를 상환해야 하는 곤란한 상황이 발생하므로 제외하기로 하였고, 복수 주택담보대출을 받는 사람 중에도 즉시 처분이 가능하거나 2년 내 처분이 가능한 사람은 제한 조건을 완화하기로 해 실수요자의 보호도 고려했다. 

빚을 져 다주택을 보유해 만성 가계 대출에 시달리고 실수요자들에게는 공급이 모자라 집값 상승의 원인을 미연에 방지하겠다는 정부의 방침에 따라 신DTI가 실행된다. 그러나 일각에서는 수요가 줄어들면 공급이 줄어들고 공급이 줄어들면 집값은 또 오를 것이라 예측한다. 정부는 이런 부분까지 고려해야 집값을 낮추고 무분별한 가계대출을 줄이는 것에 성공할 수 있을 것이다.